종부세 개편, 내 집은 얼마나 달라질까 — 공시가 15억 계산해보니

결론부터 말씀드리면, 이번 개편안대로 확정되면 공시가격 14억 원 이하 1주택 실거주자는 종부세를 아예 안 내게 됩니다. 반대로 세컨드하우스나 상속주택처럼 비거주로 분류되는 1주택자는 공제선이 9억 원으로 오히려 줄어 부담이 늘어나는 구조고요. 다만 이건 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이라 8월 27일 차관회의, 9월 정기국회 제출을 거쳐야 하고, 시행은 2027년 1월 1일 납세의무 성립분부터입니다.

참고로 같은 세제개편안에 담긴 월세 세액공제 확대는 지난 글에서 따로 다뤘었는데요, 이번엔 보유세 쪽인 종부세를 들여다볼 차례예요.

무엇이 바뀌나 — 종부세 개편 3가지 핵심

이번 개편안에서 종부세 쪽 핵심은 세 가지로 압축됩니다. 기본공제, 공정시장가액비율, 세부담상한이에요. 셋 다 한꺼번에 바뀌는 거라 표로 정리하는 게 빠릅니다.

예전엔 종부세 기본공제가 실거주든 아니든 똑같이 12억 원이었어요. 이번 개편의 핵심은 그 공제선을 ‘몇 채를 가졌느냐’가 아니라 ‘실제로 살고 있느냐’로 가르기 시작했다는 거고요. 그래서 3주택자라도 각 주택의 실거주 여부와 가액이 기준이 되는 조항이라, 예전에 익숙했던 ‘3주택 중과’ 식 셈법만으로는 이번 개편을 온전히 이해하기 어렵습니다.

항목	기존	개편 후	비고
기본공제 (실거주 1주택)	12억 원	14억 원	2027년 1월 1일 성립분부터
기본공제 (비거주 1주택)	12억 원	9억 원	세컨드하우스·상속주택 등
공정시장가액비율	60%	70%	3주택 이상·조정대상지역은 2028년 80%까지 단계 인상
세부담상한	150%	200%	전년 대비 급증 방지선 완화

기본공제가 올라간 실거주 쪽은 세금이 줄어드는 방향이고, 낮아진 비거주 쪽은 늘어나는 방향이죠. 그런데 공정시장가액비율이 같이 오르니까 공제만 보고 “무조건 유리해졌다”고 단정하면 안 됩니다 — 과세표준을 계산할 때 곱하는 비율 자체가 60%에서 70%로 뛰거든요.

세부담상한이 200%라는 건, 작년에 낸 종부세가 500만 원이었다면 올해는 아무리 많이 올라도 최대 1,000만 원까지만 낼 수 있다는 뜻이에요(예시 금액 기준). 기존 150%였을 때는 750만 원이 상한이었으니, 그만큼 브레이크가 느슨해진 셈이죠. 참고로 이번 실거주·비거주 공제 구간은 어디까지나 1주택자 얘기고, 다주택자는 원래도 종부세 부담이 더 컸던 데다 공정시장가액비율까지 2028년 80%까지 오르니 부담이 한 번 더 얹히는 구조입니다.

내 집은 얼마나 달라질까 — 공시가 15억으로 직접 계산해보니

저도 개편안 자료를 받고 제일 먼저 한 게 계산기 두드려보는 거였는데요, 공시가격 15억 원짜리 주택을 예로 넣어보니 실거주는 과세표준 7,000만 원, 비거주는 4억 2,000만 원으로 나오더라고요 — 감이 확 잡혔습니다. 하나씩 풀어볼게요.

실거주 1주택자라면 기본공제 14억 원을 빼니까 공제 후 금액이 1억 원 남습니다. 여기에 2027년 기준 공정시장가액비율 70%를 곱하면 과세표준은 7,000만 원이 되고요. 비거주 1주택자는 기본공제가 9억 원이라 공제 후 금액이 6억 원이나 남아요. 같은 70%를 곱하면 과세표준은 4억 2,000만 원이 되죠 — 실거주자보다 정확히 6배입니다.

구분	공시가격	기본공제	공제 후 금액	과세표준(70% 적용)
실거주 1주택	15억 원	14억 원	1억 원	7,000만 원
비거주 1주택	15억 원	9억 원	6억 원	4억 2,000만 원

6배. 숫자로 보면 이 정도 차이예요.

같은 집인데 실거주냐 아니냐에 따라 과세표준이 6배까지 벌어지는 거죠. 이 차이가 그대로 세액 차이로 이어지니까, “우리 집이 실거주 요건을 채우고 있나”부터 확인하는 게 순서고요. 정확한 우리 집 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 바로 조회할 수 있습니다.

시가 구간별로 보면 — 20억부터 40억까지 방향이 갈립니다

공시가격 얘기만 하면 감이 잘 안 오니까, 시가(실거래가) 기준으로 한 번 더 풀어볼게요. 공시가격은 통상 시가의 70% 안팎에서 매겨지니까, 새 공제선(14억 원)을 시가로 환산하면 대략 20억 원 근처가 기준선이 됩니다. 이 기준으로 나누면 구간별로 세 부담 방향이 이렇게 갈려요.

시가 구간	실거주 1주택 세 부담 방향	이유
20억 원 이하	과세 대상 제외	기본공제(14억) 아래로 들어옴
20억~30억 원	감소	공제 상향 효과가 비율 인상보다 큼
30억~40억 원	유지 수준	공제 상향과 공정시장가액비율 인상이 상쇄
40억 원 초과	강화	비율 인상 + 세부담상한 200%가 같이 작용

다만 이건 공시가격 현실화율을 대략 70%로 놓고 환산한 방향성이라, 개별 아파트마다 실제 비율은 조금씩 다를 수 있어요. 정확한 건 결국 우리 집 공시가격을 직접 확인하는 수밖에 없습니다.

지금 어디까지 왔나 — 8월 27일 차관회의까지 D-4

오늘이 8월 23일이니까, 이 글 기준으로 며칠 안 남은 일정부터 짚고 갈게요. 세제개편안은 이미 발표는 됐지만, 법으로 확정된 건 절대 아니거든요.

• 8월 4일~20일 — 입법예고 (완료)
• 8월 27일 — 차관회의 (오늘 기준 D-4)
• 9월 1일 — 국무회의
• 9월 3일 이전 — 정기국회 제출
• 12월경 — 정기국회 회기 내 국회 통과 예상(최종 확정)
• 2027년 1월 1일 — 개편안 시행(납세의무 성립분부터)

차관회의와 국무회의는 정부 내부 절차라 무난히 넘어갈 가능성이 크지만, 진짜 변수는 12월 국회 심의예요. 여야 협의 과정에서 공제 금액이나 시행 시기가 통째로 바뀐 전례가 종부세 쪽엔 꽤 있었거든요. 아직 확정된 게 하나도 없다는 뜻입니다.

세금은 얼마나 더 걷힐까 — 세수효과와 시장 반응

이번 개편안 전체를 5년(2027~2031년)으로 놓고 보면 정부가 추가로 걷을 걸로 추산한 세수는 3조 4,430억 원이에요. 이 중 종부세만 따로 떼어보면 2조 1,815억 원, 내년(2027년) 한 해만 보면 8,000억 원 정도로 잡혀 있고요.

연도별로 뜯어보면 2027년 8,000억 원대에서 2028년 1조 원대로 정점을 찍은 뒤, 2029년엔 2,600억 원대로 오히려 뚝 떨어지는 흐름이에요. 공정시장가액비율 인상이 2028년에 가장 크게 반영되는 해라 그때 증가폭이 최대치를 찍고, 이후엔 증가세가 꺾이는 구조로 보면 됩니다.

과세 대상 자체는 그렇게 넓지 않아요. SBS 보도 기준으로 전국 상위 2.3%, 약 36만 3,000호 정도가 종부세 과세 대상이거든요. 나머지 97.7%는 이번 개편이랑 아예 상관이 없는 셈이죠.

시장 쪽 반응도 있습니다. 성북구·동대문구처럼 지금까지 종부세 사각지대였던 지역의 아파트가 새 공제선(20억 원 안팎)까지 오를 수 있다는 전망도 나오는데요, “덜 똘똘한 한 채”의 몸값이 재평가될 거라는 시각이에요. 다만 이건 세제가 확정되기 전 나온 시장 전망이라 그대로 믿기보다는 참고 정도로 보는 게 맞을 것 같아요.

발행 전에 확인해야 할 것들

지금 단계에서 확인할 건 크게 세 가지로 압축돼요.

1. 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 우리 집 공시가격이 얼마인지부터 확인하기
2. 1세대 1주택 실거주 요건을 채우고 있는지 따져보기 — 다만 구체적인 거주기간·전입신고 조건 같은 세부 요건은 아직 시행령 단계라 확정 전이라는 점을 감안해야 합니다
3. 12월 국회 통과 전까지는 숫자가 바뀔 수 있다는 걸 전제로 움직이기

저라면 지금 당장 뭘 팔거나 사는 결정을 이 숫자 하나로 내리진 않을 것 같아요. 차관회의·국무회의야 통과 가능성이 높다 쳐도 국회 본회의까지는 아직 석 달 넘게 남았고, 그사이 여야 협의로 공제 금액이 달라진 사례가 종부세 쪽엔 실제로 있었거든요. 지금 나온 14억·9억이라는 숫자는 어디까지나 ‘현재 정부안’이라는 꼬리표를 붙여서 봐야 한다는 게 제 생각입니다.

⚠️ 이 글은 2026년 8월 23일 기준 정부 발표안을 다룬 것으로, 국회 심의 과정에서 공제금액·시행일 등이 바뀔 수 있습니다. 실제 세액은 국세청 홈택스나 세무사를 통해 확인하시길 권해요.